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《西安市物業管理條例》之淺析

日期: 2018-12-13
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?根據2005年6月30日西安市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過,2005年7月30日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第二十次會議批準,2005年8月25日經過第二次修正,《西安市物業管理條例》正式公布實施。

??? 從整體來看,本部條例更加系統、縝密地將物業管理活動中出現的各種問題進行了詳細的規定。通過八章的闡述,將業主、業主委員會、物業管理企業及物業管理行政主管部門之間的權責規定得細致明了,從而有效地提高了條例使用的可操作性及覆蓋面。

??? 本部條例變更了法規名稱并引入諸多物業管理名詞,使整個條例淺顯易懂,同時和國家及其它地區的物業條例相接軌,在便于理解和相互借鑒的同時有效提升了業主及物業管理企業在實際操作中的運用效果。
從本部條例的具體篇節來看,部分內容得到了有效補充。作為對物業管理活動的指導思想和依據,它將有利于保障物業管理活動的順利展開和物業管理活動中各個主體權利的維護及義務的執行。
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??? 本條例首先對業主及物業公司的概念進行了明確的規定。條例第三條稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。第六條規定業主是房屋的所有權人。以上兩條指明業主對房屋的使用、處置具有相對的獨立性,同時物業公司的權利和義務主要體現于雙方簽定物業管理合同中的相應條款。因此對于雙方職責的劃分應在簽署物管合同的時候倍加關注。

??? 條例明確了物業管理的監管部門及業主委員會組織、成立的主導部門。條例第五條規定西安市房產行政管理部門是本市物業管理行政主管部門,負責本市物業管理活動的監督管理工作。同時條例第九條規定業主籌備成立業主大會的,應當在物業管理行政主管部門指導下,由業主代表、建設單位、公有住宅出售單位組成業主大會籌備組,負責業主大會籌備工作。此項條例說明業主大會的籌備及成立是需要達到有關規定后,由物管行政部門指導,由業主或建設單位提出并組織來實現的,物業公司并不是此項行為的主體組織者。

??? 對于業主委員會組成成員問題,根據條例規定如果開發商建設的物業沒有全部售盡,那么開發商同樣可以參與業委會成員選舉并有可能成為業委會成員。本條例中未曾提及業委會辦公費用來源及成員薪金問題,對于業委會更加積極、有效工作沒能作出必要的支持。以上兩點值得我們進一步探討。

??? 條例對業主委員會相關權利義務及業主委員會如何成立,投票、選舉的條件和要求,業主委員會成立的權利責任及具體運作,進行了細致地規定。條例細化了業主委員會成立的條件和選舉投票的規定;提出了業主委員會籌備組的職責及具體操作方法;同時就選任業主委員會委員的要求進行了詳細的規定。通過本部條例的補充,使業主委員會的成立和日常工作的規范開展提出了具體的要求和必要的依據。

??? 條例第二十六條規定物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終使用人收取費用。物業管理企業接受委托有償代為收取有關費用的,代收服務費由委托單位支付,物業管理企業不得向業主收取手續費以及公共用水、用電等分攤部分以外的額外費用。此條例指出供水、電、氣等能源、電信部門費用將進一步向最終用戶(業主)收繳,物業公司不在承擔因代收費用造成的墊付費用造成虧損的風險。因此可能造成因費用收繳問題導致停電停水的糾紛有待討論。

??? 對專項維修資金的收繳、使用及轉讓進行了詳細的說明。其中對收繳比例、建設單位交納及按區域使用和補充等問題作了具體要求;對維修資金的管理、使用提出了寶貴的意見。通過對專項維修資金的規定,使后期物業公共部位的保養、維護、更新及維修資金不足時的必要補充得到了有效的法規依據。但條例未提及前期建成物業專項維修資金收繳的解決方法,對于老社區后續維修資金的解決還有待尋求解決途徑。

??? 條例第三十六條規定建設單位應當在物業管理區域內配套建設房屋總建筑面積3‰的物業管理用房(包括業主委員會辦公用房)。物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。本條例確定了物管用房的權屬關系,并對使用面積做出了具體要求。但對辦公用房的面積規定是否能夠得以完全實現,物業員工住宿房屋如何解決,前期建成項目物管用房面積過小等問題仍需進一步探討。

??? 本條例強調了物業行政主管部門的責任。對于物業投訴的受理和信息反饋,條例對完成時間進行了相關規定。通過此舉措,充分體現出政府對物業管理行業的重視,同時也有利地保障了業主同物業管理企業之間權利和責任的界定。

??? 本條例中涉及物業管理企業維權方面的規定尚有欠缺,諸如對待業主不交物業費現象,物業公司可通過法律途徑于以解決。然而,業主因各種原因不交物業費的現象普遍存在,如物業公司一一對薄公堂,卻仍顯力不從心。同時條例指出對于物業管理區域內供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向最終使用人收取費用。如委托物業管理企業代收代繳,有關單位應向物業管理企業交付服務費用。但是,此項規定落實的難度較大,僅靠個別物業管理企業的努力根本無法改變無償代辦,甚至貼錢為公用事業服務代繳費的現實。此類問題的解決尚需主管行政部門同相關水、電、通訊、能源部門的全面協調和物業管理企業的共同努力,方有解決的可能。對于利用物業共用部位、共用設備設置廣告和進行其他經營性活動,所得收益主要用于專項維修資金的補充,或按業主大會的決定使用。然而條例如此規定僅僅以物業產權作為制定條例的依據,但是物業組織管理及責任承擔等付出卻未計算在內,同時物業管理企業仍需通過部分社區廣告及其他經營收益來補充因各種原因導致的虧損。如果將此類收入歸屬于專項維修資金,那將會大大挫傷物業公司的積極主動性。

??? 《西安市物業管理條例》的發布實施標志著我市物業管理行業逐步走向完善和成熟。正是省市政府及上級行政主管部門的宏觀控制,才使西安物業管理行業能夠穩健、健康地持續發展下去。本部條例的發布,使我們更有信心做好物業管理工作,同時它也是西安物業品牌得以快速發展的有力保證。



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