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2018 - 12 - 13
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第一條  為了規范物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。     【釋義】  本條規定了制定物業管理條例的目的。     隨著物業管理在我國的迅速發展,物業管理企業不斷涌現,物業管理中的問題也層出不窮。長期以來,我國沒有一部完整的、系統的物業管理法律規范,使得物業管理工作缺乏依據,業主的合法權益得不到有效保護,極大地阻礙了物業管理的進一步發展。因此,《物業管理條例》(以下簡稱條例)的出臺就具有極為重要的意義。     根據該條例的規定,制定該條例的目的主要有以下兩個方面: (一)規范物業管理活動。     物業管理屬于國家產業結構分類中的第三產業,是房地產業的分支行業。物業管理企業在全國范圍內的產生和發展,必然導致物業管理行業的出現,早在1993年成立的“深圳市物業管理協會”就反映了這一趨向。到1999年底,物業管理行業已初具規模,就業人數與日俱增,整體素質相對提高。根據房地產消費環節的長期性和我國城市化發展,可以預見物業管理行業完全可能發展成為房地產業中的最大的分支行業。     物業管理是房地產綜合開...
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2018 - 12 - 13
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第二條  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。     【釋義】  本條規定了物業管理的基本內涵。     物業管理,通常是指物業管理企業受業主的委托,依據物業管理委托合同,對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業管理是一種與房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理,是與隨著住房制度改革的推進而出現的產權多元化格局相銜接的統一管理,是與建立社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業化、企業化、經營型的管理。按照社會產業部門劃分的標準,這種高度統一的管理、全方位多層次的服務、市場化經營為一體、寓經營與管理于服務之中的物業管理是一種服務性行業,屬于第三產業。實行物業管理是為了發揮物業的最大使用功能,使其保值增值,并為物業所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境,最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一和同步增長。 關于物業管理的基本內涵可從以下幾個方面作出分析:   ...
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2018 - 12 - 13
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第三條  國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。     【釋義】  本條規定了國家提倡的選擇物業管理企業的方式,即市場競爭機制。     物業管理是市場經濟的產物,而市場經濟的主要特征就是通過公開、公平、公正的競爭,達到買賣雙方等價交換的目的。因此,競爭是物業管理得以生存和發展的活力所在。然而,縱觀我國目前的物業管理,在許多地方尚未形成完善的市場機制,物業管理公司對物業管理經營權的獲得并沒有通過市場競爭而輕易獲取,普遍存在著誰開發誰管理的狀況。從El前的物業管理實踐來看,能夠提供物業管理服務的企業的組建形式大致有以下幾種:一是由房地產開發企業派生出來的子公司,占現有這類公司的大多數;二是由房地產管理部門所屬的房管所(站)轉變而來;三是大中型企業單位組建的;四是社會上自發成立的;五是由街道辦事處組建的。這些企業或附屬政府管理部門,或附屬開發商,大都帶有一定的壟斷性。這不僅使其管理難以達到專業化、社會化、規范化的要求,如果長期下去,還會因行業本身缺乏活力而衰竭不振,因此,打破這種由主管部門或開發單位指定“終身制”物業管理者的模式,是物業管理市場發展到一定階段的必然產物。     物業管理呼喚競爭,這里的競爭主要是指物業管...
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2018 - 12 - 13
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第四條  國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。     【釋義】  本條是關于國家鼓勵物業管理依靠科技進步提高管理和服務水平的規定。     物業管理作為我國新興的轉型性行業,正在迅速發展與崛起,它是改革、開放以及建立社會主義市場經濟的客觀需要,是我國城鄉住宅房屋管理體制由粗放型管理向集約型與現代化管理轉換的客觀需要。因而,其管理與服務職能的發揮,必須最大限度地使用現代化手段,如科技創新手段、計算機管理手段等,去實施硬件(如房屋、設備與設施等)和軟件(如產權、產籍、組織制度、管理方法等)的科學管理,通過內部不同層次的管理活動,進而達到科學化、制度化與規范化管理以及管理層與作業層人員素質不斷提高的目的,即實現管理現代化,從而不斷提高物業服務水平。物業管理現代化,是指在物業及其物業管理中,以現代技術創新和科學管理為宗旨,運用現代化管理手段,使物業的硬件與軟件管理,走向科學化、制度化與規范化管理的活動過程。物業管理現代化的實際意義就在于:     首先,它要求管理思想更新。即要確立現代企業管理意識,包括經營戰略、市場觀念、資金運用、服務質量、時間、效益等觀念更新。也就是說要打破傳統的行政福利性的房產管理理念,樹立起社會...
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2018 - 12 - 13
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根據2005年6月30日西安市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過,2005年7月30日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第二十次會議批準,2005年8月25日經過第二次修正,《西安市物業管理條例》正式公布實施。    從整體來看,本部條例更加系統、縝密地將物業管理活動中出現的各種問題進行了詳細的規定。通過八章的闡述,將業主、業主委員會、物業管理企業及物業管理行政主管部門之間的權責規定得細致明了,從而有效地提高了條例使用的可操作性及覆蓋面。    本部條例變更了法規名稱并引入諸多物業管理名詞,使整個條例淺顯易懂,同時和國家及其它地區的物業條例相接軌,在便于理解和相互借鑒的同時有效提升了業主及物業管理企業在實際操作中的運用效果。從本部條例的具體篇節來看,部分內容得到了有效補充。作為對物業管理活動的指導思想和依據,它將有利于保障物業管理活動的順利展開和物業管理活動中各個主體權利的維護及義務的執行。        本條例首先對業主及物業公司的概念進行了明確的規定。條例第三條稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。第...
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第五條  國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。    縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。【釋義】  本條規定了物業管理活動的監督管理機關。    (一)全國物業管理活動的監督管理工作由國務院建設行政主管部門負責。    根據國務院批準的有關建設部職能的文件的規定,建設部是國務院綜合管理全國建設事業,具體包括工程建設、城市建設。村鎮建設、建筑業、房地產業、市政公用事業的職能部門,因此從全國范圍來講,建設部是物業管理的行政管理部門。    (二)縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。    縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門主要包括省、市、縣等房地產行政主管部門。根據實踐中的情況,各省、市、縣對物業管理實行政府管理的具體的行政管理部門應指房管局。    政府的管理面臨一個角色轉換的問題,即不再是過去那種行政性、福利性的管理,政府對物業管理市場的管理應該主要立足于宏觀管理,通過法規來實現管理目標,其基本職能和作用是把物業管理市場置于法規監督之下,本著疏導的原則為物業管理市場充...
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2018 - 12 - 13
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案例:     2004 年 5 月,上海市某小區三樓業主王某在裝修時,在衛生間安裝衛浴用具時,在下面的樓板上打孔,由于沒有密封好,結果造成滲水,樓下的業主秦某找上門來,要求王某進行修復或采取其他辦法補救,但王某卻說這應由物業解決。于是秦某要求物業管理公司作出調查和處理。物業管理公司卻答復水是從樓上溢出的,是由于王某的違規裝修所造成的,公司不應該負責任。評析:     此案例涉及業主侵權責任的認定問題,及物業管理公司的責任或職責應當怎樣界定的問題。根據法律的有關規定,結合本案的實際情況,應從以下幾個方面對雙方的責任認定和劃分:    一、業主王某應當承擔侵權責任。這是因為業主作為物業專有部分的所有人,原則上有權利處分自己的專有部分的物業,當然包括裝飾裝修物業的權利。但專有物業部分與其他業主的專有部分及共用部分緊密結合或者相鄰,業主在進行裝飾裝修時往往會影響到其他業主的利益,因此法律規定業主在裝飾裝修時應當遵循一定的原則,禁止一系列嚴重影響其他業主利益的行為。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第八條規定:“改動衛生間、廚房間防水層的,應當按照防水標準制訂施工方案,并做閉水試驗。”實際上,王某違反了這一條規定,沒有按照防水標準制訂施工方案,也未作閉水實驗,由于王某不規范的裝修,給樓下...
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2018 - 12 - 13
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案例介紹:    胡女士看中了某處商品房的頂層,在一次性付清全部房款后順利入住,同時向物業管理公司交納了當年的物業管理費。人住后兩個月雨季來臨,幾場大雨之后,胡女士發現天花板有滲水的現象,后來竟然發展到漏雨的地步,胡女士于是找到物業管理公司報修。物業管理公司通知了原施工單位,施工單位重新在樓頂進行了防水處理。胡女士此時已經對現在的房屋有些反感,經過和開發商協商后準備換房,但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產生了爭議。    胡女士認為自己購買房屋就為了居住,現在因為漏雨無法居住,并且自己進行的裝修也遭到破壞,她認為這是開發商造成的,所以準備不再交納第二年的物業管理費和供暖費。    開發商認為自己出售的房屋有質量問題是事實,也愿意賠償胡女士部分經濟損失,但是他們認為自己已經同意為胡女士調換房屋,自己和胡女士之間沒有糾紛。    物業管理公司認為自己及時聯系維修房屋,并且現在看來房屋存在質量問題也不是物業管理不到位,如果胡女士不交納物業管理費他們無法接受,并且,因為這個小區是采用小區外的供熱廠的熱力供熱,統一供暖時間已到,如果胡女士不交納供暖暖氣費,他們就要受到經濟損失。    由于三方對于債權、債務沒有任何異議,胡女士認為自己的行為屬于...
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2018 - 12 - 13
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李某是某住宅小區501室業主,一天凌晨,他在一場暴雨中發現,雨水滴滴嗒嗒從樓上滲漏到了他的家中,床墊、竹席、毛巾毯、被子、電風扇等物品都不同程度地被水浸濕,剛裝修好的房間也遭到一定程度的損壞。沈某沿著滲漏水一路查上去,最終發現是樓頂的排水管道被一只飲料瓶堵住,致使雨水不能從管道排出,沿著屋面縫隙從上而下流入了他家。李某找到物業管理公司要求賠償,但物業管理公司認為是自然原因造成了這起事件。于是,李某向法院起訴要求追究物業管理公司的責任。    法院審理后認為:樓頂排水管道是房屋的共用部位,作為物業管理公司應對營區內的住宅共用部位、共用設備實施定期養護,保持其良好的狀態,但由于物業管理公司疏于管理,致使樓頂落水管被異物堵塞,造成暴雨時排水不暢,給原告家庭造成了損失,對此,被告物業管理公司應當承擔賠償責任,據實賠償受損居民人民幣17547.15元。    點評:本案例提醒我們,對樓頂排水管道是否堵塞的問題,必須納入定期檢查和定期疏通的計劃中,不能疏于管理,以致下雨特別是暴雨時排水不暢而水浸屋頂,造成居民不必要的財產損失。另外,根據國務院行政法規《建設工程質量管理條例》和國家建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》規定的“屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為五年”的保修期限,有必要建議開發商督促施工單位在保修期內做...
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2018 - 12 - 13
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上海市物業管理協會會長岳尊賢最近的工作量比以往增加了數倍。自從2005 年10月1日正式實行《上海市住宅物業分等收費管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)以來,他的工作節奏完全被打亂了。“每天都有無數個咨詢電話打進來,詢問怎樣申請參與超標準聽證會,怎樣填寫超標準申報材料。” 根據《辦法》的規定:2.3元/平方米為物業五級收費制最高上限,凡是目前物業收費水平超過2.3元/平方米的樓盤(住宅類),其所屬物業公司都要對收費價格細目進行申報,按照物業管理協會提供的統一表格,把超標的收費項目如保安、保潔、綠化等等,都單獨列出來,并出示實際運作費用的相關單據(如發票);對于那些尚沒有發生管理的(如剛接盤的預售項目),物業公司若打算收取高于2.3元/平方米的物業費,應提供相應的測算依據。 超標準的物業收費審核流程,由上海市房地資源局和物價局聯合管理,委托上海市物業管理協會實際操作,該協會將組織專家組進行評審。據參與專家評審組的上海仁恒物業管理有限公司業務管理部副經理陳安明稱,目前有88位專家參與物業費超標準認證評審工作。    “超標的單位把資料上報,專家分組評審,出示意見,通過的就到物價局備案。”陳安明解釋對超標準收費的審核流程,“就是說,允許你的收費高于2.3元,但你必須證明,你的物業服務水平也是超過這個標準的。只有超標準的價錢,沒有超標準的服務,不行。” “審計風...
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2018 - 12 - 13
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相對于房地產界的風云變幻,北京的物業管理行業好像顯得有些平淡無奇,然而就在平靜的背后往往會集聚變革的力量,也許這將是物業行業躍升品質的契機。    據有關專家分析北京物管行業目前存在六大隱憂。隱憂一:建設管理難分開——房地產商“違約”物管公司“買單”    案例:購房者張先生辦理完入住,生活了一段時間后才發現,開發商為了使房子好賣,擅自將純住宅項目改成了商住兩用公寓對外銷售,社區內不僅增加了很多陌生人,就連在小區居住的業主張先生也經常被小廣告騷擾,一點也沒有家的感覺。諸如此類,房地產商擅自變更合同條款或不履行合同條款,住房不能如期交付使用,房屋建筑材料以次充好,利用虛假宣傳、格式合同條款誤導、欺騙消費者,逃避應承擔的義務。 點評:由此引發的糾紛,使物業管理企業承擔了許多無端的指責,甚至成為眾矢之的。一些物業管理公司老總無不對此憂心忡忡:房地產商“違約”憑啥要物管公司“買單”?“建管分業”已成為房地產業發展的必然趨勢,物業公司作為房地產項目的后期管理者,不應該承擔由于房地產商“違約”而產生的連帶責任。隱憂二:房屋資產難升值——劣質物管令人憂    案例:家住東三環的陳先生說:“當初買的那套房子花了70多萬元,戶型和位置都不錯,但由于物業管理差,幾個買主來過之后都搖著頭離開了,最終房子以60多萬元...
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2018 - 12 - 13
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第一,應加強對市場主體的培育與建設。      從供應來看,物業管理要從房地產開發環節中脫離出來      一是有利于培育市場主體;    二是有利于市場行為的規范;    三是有利于培育和發展大中型物業管理企業和公司。    從物業管理市場的需方來說,凡符合條件的社區都要成立業主管理委員會,但真正成立了業主管理委員會的不多。建議政府主管部門抓緊這一工作的實施。  第二,不斷發展和完善市場介體。市場介體建設主要應從以下方面入手:      1.成立為交易服務的中介組織,例如,經紀公司、交易所,形成有形的物業管理市場。要制訂交易的規則和方式,規定市場準入原則和方式,規定市場準入原則,招投標程序,引入競爭原則;成立經紀公司,建立市場供需雙方的檔案材料,發布供求信息,主持招投標過程,進行合同的簽訂、解除;由政府有關部門出面,成立交易所,由經紀公司集中掛牌交易。       2.成立自律性中介組織———物業管理行業協會。協會應對物業管理企業進行立法治市、依法操作的教育,規范企業市場行為,對企業與城市各專業管理部門的關系進行協調,維護企業正當權益。同時收集反映業主的...
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